【名護・今帰仁】ブロック塀の越境問題を「土地の分筆・交換」で円満解決！

「昔から住んでいる土地だけど、よく見たら隣のブロック塀がうちに入り込んでいる…」

「お隣さんとは仲良くしているけれど、自分の代で境界線をきちんとしておきたい」

沖縄県北部エリアで、このような「土地の境界・越境」に関するお悩みはありませんか？

お互いに悪気はなくても、昔に建てた古いブロック塀などが境界線を越えてしまっているケースは決して珍しくありません。長年「知らずにそのまま住んでいた」という方がほとんどです。

この記事では、今のうちにお隣同士で円満に問題を解決できる「土地の分筆（ぶんぴつ）と交換」という手続きについて、測量から登記までの流れをわかりやすく解説します。

当事務所にご相談いただく中で最も多いのが、「古いブロック塀が境界線を越えている」というケースです。

昔は今ほど測量技術が精密でなかったり、お隣同士の口約束で塀を立てたりした背景があるため、数十年にわたりそのままになっていることがよくあります。

■ 放置するとどうなる？

現在はご近所関係が良好でも、そのまま放置しておくと、将来どちらかが土地を売却したり、相続が発生してお子様やお孫様の代になった際に、「塀を壊してほしい」「土地を返してほしい」と大きなトラブルに発展するリスクがあります。

そのため、「子どもたちに迷惑をかけないよう、自分の代でスッキリ解決しておきたい」とご相談に来られる方が増えています。

お隣同士で話し合いがつく（合意している）場合、高額な費用をかけて塀を壊さずに解決できる最も現実的な方法が「土地の交換」です。

これは、お互いの土地の「広さ（面積）」はそのままに、境界線だけを新しく引き直すという方法です。具体的には、以下の３つのステップで進めます。

越境部分の切り離し（分筆）

まずは、あなたの土地に「はみ出しているブロック塀の下の土地」だけを、線で囲って法的に切り離します（これを分筆と呼びます）。
等面積の交換

切り離したその部分を、「お隣さんの土地」として譲渡します。その代わり、境界線沿いにあるお隣さんの土地から「まったく同じ面積の別の部分」を譲ってもらいます。
新しい境界線の誕生

お互いの土地の総面積は変わらずに、ブロック塀を避けるように新しい境界線が完成します。

このように「等面積の交換」を行えば、お隣さんと将来揉めることがなくなり、お互いに気持ちよく解決できるのです。

当事務所（土地家屋調査士・司法書士・行政書士合同事務所）では、以下の流れを窓口一つでスムーズに進めることが可能です。

STEP 1：土地の調査・現況測量・境界立会い（土地家屋調査士）

まずは、土地の正確な現状を把握するために測量を行います。お隣さんにもお声がけし、一緒に現地を確認しながら正しい境界線を決めていきます。

STEP 2：分筆登記（土地家屋調査士）

境界が確定したら、はみ出している部分の土地を法的に切り離す「分筆登記」を行います。これで、交換するための準備が整います。

STEP 3：土地の交換契約・所有権移転登記（司法書士）

分筆した土地を対象に、お互いに「土地の交換契約」を結びます。その後、法務局で名義を変更する「所有権移転登記」を司法書士が行い、無事に手続きは完了です。

【補足】農地（畑など）が含まれる場合（行政書士のサポート）

対象となる土地が農地の場合もあります。農地を交換して名義変更するには、農地法第5条の許可や非農地証明などの手続きが必要になるケースがありますが、当事務所には行政書士も在籍しているため、必要な場合は所内で一括して対応可能です。

土地の広さや状況によって異なりますが、一般的なおおよその費用感は以下の通りです。