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住宅用家屋証明書とは?どんなときに必要?

住宅用家屋証明書とは

住宅用家屋証明書とは、『所有者自らが居住するために建築(または取得)した家屋である』ということを証明した市区町村長が発行した証明書のことをいいます。

つまり、マイホームを建てた(または購入した)人が、「この建物は、自分が住むために建てた(買った)建物です」と役場に申請し、認められると発行される証明書です。

住宅用家屋証明書を取得するとどんなメリットがあるの?

一番の大きなメリットは、「所有権保存登記(または所有権移転登記)」の税金が軽減されるというところにあります。

登記にかかる税金は「登録免許税」といいます。
住宅用家屋証明書を取得し登記申請を行うと、以下のように登録免許税の税率が下がります。

税率(原則) 軽減税率
所有権保存登記 建物の評価額
×
1000分の4
建物の評価額
×
1000分の1.5
(要件を満たせば
1000分の1)
所有権移転登記 建物の評価額
×
1000分の20
建物の評価額
×
1000分の3

また、住宅建築(購入)資金のために住宅ローンを組んだ場合、所有権保存登記や所有権移転登記とあわせて抵当権設定登記を行うのが一般的ですが、その抵当権設定登記にかかる登録免許税にも軽減税率が適用されます。

通常の抵当権設定登記の税率は

債権額(金融機関から借りた金額) × 1000分の4 となりますが、軽減税率が適用されると

債権額(金融機関から借りた金額) × 1000分の1となるのです。

以下は住宅用家屋証明書を取得した場合の登録免許税額の具体例です。

〈例1〉新築建物の場合
新築した建物評価額1000万円、銀行から借りた金額2000万円の場合を想定

所有権移転登記(土地)   15万円

所有権保存登記(建物)減税1.5万円 (通常4万円かかる登録免許税が2.5万円減

抵当権設定登記    減税2万円 (通常8万円かかる登録免許税が↓6万円減

 

合計8.5万円登録免許税が安くなります

〈例2〉中古住宅の場合
購入した土地の評価額1000万円、中古建物の評価額1000万円、銀行から借りた金額2000万円の場合を想定

所有権移転登記(土地)   15万円

所有権移転登記(建物)減税3万円 (通常20万円かかる登録免許税が↓17万円減

抵当権設定登記    減税2万円 (通常8万円かかる登録免許税が↓6万円減

 

合計23万円登録免許税が安くなります


ここまでのポイント
  • 一番のメリットは「登録免許税」の減税
  • 住宅ローンを組んだ場合は減税される額がより大きい
 

「自分が住むための建物」であればどんな建物でも取得できる?

自分が住むための建物であればどんな建物でも住宅用家屋証明書を取得できるわけではありません。

いくつかの要件がありますので、登記手続ごとに解説いたします。

住宅用家屋証明書取得の要件

所有権保存登記の場合

 新築の建物または未使用の建物であることが要件の1つです。〝未使用の建物〟とは主に建売住宅のことを指します。
 所有者が居住するための建物であることが要件の一つです。そのため、セカンドハウスなどの場合に住宅用家屋証明書は取得することができません。実務においては、住民票を物件住所に異動しているかで判断されます。(単身赴任の場合など、やむを得ない事情で住民票異動ができないと判断されれば取得できるケースもあります)
また、登記簿上の種類は『居宅』であることが必要です。(『共同住宅』などはNG)
併用住宅(居宅兼店舗・居宅兼事務所など)の場合は、居宅部分が90%を超えていなければ住宅用家屋証明書の取得はできません。
 登記記録上の床面積のことを指します。2階建ての戸建ての場合、1階と2階の床面積を合わせて50㎡以上であれば要件を満たしています。
ワンルームマンション等では50㎡未満の場合も多くありますのでご注意ください。
 建物の登記記録上の構造が、石造・れんが造・コンクリートブロック造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造に該当するものは、耐火建築物とみなされます。
 建物を〝新築した日〟とは検査済証の交付年月日を指します。登記簿謄本などには「表題部」の「原因及びその日付」という欄に新築の日付の記載があります。その日から1年以内に登記を受けなければ住宅用家屋証明書は取得できません。

所有権移転登記(建築後使用されたことのある家屋(中古物件)の場合)

 家屋の取得原因が「売買」または「競落(競売により所有権を取得すること)」でないと住宅用家屋証明書は取得できません。家屋を「贈与」や「相続」によって取得した場合は対象外となります。
 所有者が居住するための建物であることが要件の一つです。そのため、セカンドハウスなどの場合に住宅用家屋証明書は取得することができません。実務においては、住民票を物件住所に異動しているかで判断されます。(単身赴任の場合など、やむを得ない事情で住民票異動ができないと判断されれば取得できるケースもあります)
また、登記簿上の種類は『居宅』であることが必要です。(『共同住宅』などはNG)
 併用住宅(居宅兼店舗・居宅兼事務所など)の場合は、居宅部分が90%を超えていなければ住宅用家屋証明書の取得はできません。
 登記記録上の床面積のことを指します。2階建ての戸建ての場合、1階と2階の床面積を合わせて50㎡以上であれば要件を満たしています。
ワンルームマンション等では50㎡未満の場合も多くありますのでご注意ください。
 中古物件の住宅用家屋証明書取得の要件の一つとして『築年数の上限』があります。家屋の登記記録上の構造が「木造」や「軽量鉄骨造」などの場合は築年数が20年以内「鉄骨造」・「鉄筋コンクリート造」などの場合は25年以内と定められています。
※一定の要件を満たした建物の場合、築年数の制限はなくなることがあります。
 建物の登記記録上の構造が、石造・れんが造・コンクリートブロック造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造に該当するものは、耐火建築物とみなされます。

所有権移転登記(建築後使用されたことのない家屋(未使用物件)の場合)

所有権保存登記が完了している未使用物件を購入するという場合は所有権移転登記を行います。
この場合、取得原因が「売買」又は「競落」であることという要件以外は、所有権保存登記の場合とすべて同じ要件です。

抵当権設定登記の場合

未使用物件を取得した場合の要件は所有権保存登記の場合と同じ、中古物件を取得した場合の要件は所有権移転登記の場合と同じです。抵当権設定登記特有なのが、『増築』をした場合です。
増築の場合は登記のタイミングによって取得の可否が変わってしまうなど複雑な点があるので、取得を希望される方は市区町村の窓口などに一度お問い合わせされるのをお勧めいたします。


ここまでのポイント

① 取得には一定の要件がある

② 行う登記手続の種類によって要件は異なる

③ 中古物件の場合は『築年数』に注意が必要

まとめ

住宅用家屋証明書についてお分かりいただけましたでしょうか?

多少の手数料(市区町村によって異なりますが1300円程度)はかかりますが、要件に当てはまるマイホームを新築・購入される方は大きなメリットを受けられますので取得をぜひご検討ください。

お読みいただきありがとうございました。