権利証とは － 紛失した場合はどうなるの？

権利証とは

一般的に、不動産の所有者を証明する書類のことを『権利証』といいます。

昔から「家が火事になっても土地の権利証だけは持って逃げろ」と言われることもある権利証ですが、失くしてしまうと本当に取り返しのつかない事態に陥るのでしょうか？

今回はそんな疑問にお答えしていきます。

昔の権利証、今の権利証

権利証というのは一般的に呼ばれている呼び方ではありますが正式名称ではありません。不動産を取得した際に法務局から発行される書面を総称して「権利証」と呼ばれているようです。正式には、平成１８年頃まで発行されていた書面を「登記済証」、平成１８年頃～現在にわたり発行されている書面を「登記識別情報通知」といいます。（法改正により平成１７年３月７日以降オンライン庁に指定された登記所から順次、登記済証から登記識別情報通知へと切り替えられていきました。）

登記済証とはどんなもの？

登記済証は一般的に、表紙に「登記済権利証書」などと書かれた冊子になっています。
赤字で「登記済」と書かれた法務局のハンコが押されているページがあることで登記済証であると確認することができます。

登記識別情報へと移行し、新たな登記済証は発行されなくなりましたが、既に発行されている登記済証の効力が失われることはありませんので、法改正以前に不動産を取得された方は今後も登記済証を大切に保管してください。

登記識別情報とはどんなもの？

上の画像は登記識別情報通知の見本です。
１枚の書面に不動産の所在や登記名義人の住所氏名などの情報が表示されており、黄色の〇で囲まれた部分には、登記識別情報が記載されています。
登記識別情報は１２桁の英数字で構成されており、不動産及び登記名義人ごとに割り振られる暗証番号のようなものとお考えください。
登記識別情報部分は発行時、封印されており見えないようになっています。番号が気になって開封してしまうという方もいらっしゃいますが、開封してしまうと他人に見られるリスクも高まります。ご自身で暗証番号を知っていなくても手続上全く問題ありませんので、開封せず大切に保管しましょう。

登記済証と登記識別情報通知は何が違うの？

見た目も大きく異なりますが、最大の違いは登記済証は登記済証そのものが重要であり、登記識別情報通知は記載されている情報が重要であるという点です。
登記済証はその冊子自体が重要であり、実際に登記申請をする際などにはコピーを添付することはできず必ず登記済証原本を添付しなくてはなりません。対して登記識別情報通知はコピーやメモを添付しても構いません。登記識別情報通知という書面が重要なのではなく、そこに記載されている登記名義人を識別するための情報が重要だということです。

また、発行される数にも違いがあります。一つの登記申請により共有名義で複数の人が複数の不動産を取得した場合、登記済証は１通しか発行されていませんでした。対して登記識別情報は、登記名義人ごと・不動産ごとに発行されるのです。

権利証を失くしたら不動産は売れない？

ここからは権利証を使用するタイミング、紛失した場合の代替手段などを解説していきます。

どんなときに権利証を使うの？

登記済証や登記識別情報を使用する機会は限られています。
主に、

• 不動産を売却
• 不動産を贈与
• 不動産に抵当権を設定

などの登記申請を行う際に法務局に提出（登記識別情報の場合は提供）をします。所有者にとって不利（所有権を失う、不動産に担保を付けられる）と思われる登記申請をする際に、所有者しか持ち得ない（知り得ない）登記済証（登記識別情報）を提出（提供）してもらうことによって、別人がなりすまして登記申請を行うことを防止するという目的があります。

権利証を失くした場合はどうすれば良い？

登記済証や登記識別情報は再発行ができません。
それだけに大切に保管していただく必要がある書類ではありますが、失くしてしまったからといって、その不動産の「所有者」でなくなるわけではありません。
登記済証や登記識別情報は、不動産の権利そのものを表しているものではなく、所有者本人であることを確認するための一つの手段に過ぎません。
したがって、万が一紛失（登記識別情報の場合は「失念」）してしまったとしても、以下のように代替手段が３つ用意されています。

方法①　事前通知

登記済証を提出（登記識別情報を提供）できない理由を記載して登記申請を行うと、登記官から登記義務者（売買の場合であれば売主）宛てに本人確認のための通知が送られます。これを事前通知といいます。この事前通知には、「こちらに記載の不動産の所有権移転登記を行うということで間違いないですか？」というような記述がされており、その記述に間違いがなければ「間違いない」という旨を記載し署名捺印を行ったうえで、登記官へ返送することで登記手続が進められていきます。
※登記官が通知を発送してから２週間以内に返送しなければ登記申請は却下される可能性があります。

また、登記申請が所有権に関するものであり、登記義務者の住所について変更の登記がされている場合には、登記官から登記義務者の前の住所にも通知が送られます（これを前住所通知といいます）。

方法②　資格者代理人による本人確認制度

実務上よく利用されているのが資格者代理人による本人確認制度です。
これは司法書士等の資格者が登記申請を代理で行う際に、本人確認情報という登記済証や登記識別情報に代わる書面を提供することによって事前通知を省略することができるという制度です。

司法書士等が実際に登記名義人と面談をし、取得の経緯などの聞き取り調査を行い身分証などの提示を受け、間違いなく登記名義人本人であるということを書面にまとめたもののことを本人確認情報といいます。
本人確認情報を提供することによって、登記済証や登記識別情報を提供しなくても登記官から登記名義人本人への意思確認（事前通知）が行われないということになるので、本人確認情報の作成は司法書士等にとって特に責任の重い職務といえます。

方法③　公証人による本人確認制度

公証人役場で本人確認をしてもらい、公証人の認証した文書をあわせて登記申請を行うことで事前通知を省略することができる制度です。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
権利証を紛失した場合にも代替手段は用意されています。
しかし、大切な書類であるということは間違いありませんので、不動産を取得した際の書類はまとめてご自身が分かりやすい場所に大切に保管されることをお勧めいたします。
お読みいただきありがとうございました。